Αγορά σπιτιού στην Αγγλία

Ας τα πάρουμε από την αρχή. Είναι το πρώτο σπίτι που αγοράζω στη ζωή μου. Οπότε δεν εχω να συγκρίνω με καταστάσεις Ελλάδας κτλ. Το 2010 ψάχναμε και στην Καλαμαριά για διαμέρισμα αλλά -ΕΥΤΥΧΩΣ- δεν βρήκαμε ποτε κατι να μας αρέσει και το αφήσαμε. Μετά ήρθε η κρίση, απόλυση, Αγγλία κτλ. Θα προσπαθήσω να ‘σπάσω’ τη διαδικασία σε βήματα για τα κάνω πιό ‘λιανά΄ που λένε.

THE DECISION

Η απόφαση φυσικά είναι η αρχή της όλης διαδικασίας. Εφόσον το έχεις πάρει απόφαση οτι θα μείνεις  εδώ για πάντα (ή τουλάχιστον για πάνω από 20 χρόνια) τότε από το να δίνεις τα λεφτά σου σε νοίκι καλύτερα να τα δίνεις για mortgage για το δικό σου σπίτι. Η λογική εδώ στην Αγγλία είναι τελείως διαφορετική με την Ελλάδα ειδικά τα τελευταία χρόνια. Στην Ελλάδα πλέον κανείς δεν αγοράζει και λογικό. Εδώ αν και μετά τη κρίση έχει δυσκολέψει το πράγμα για αγορά, ωστόσο η αγορά κινείται με τρελούς ρυθμούς, σπίτια βγαίνουν στην αγορά και πωλούνται την ίδια μέρα! Υπάρχει τεράστια ζήτηση και ειδικά γύρω από το Λονδίνο δυσανάλογη μικρή προσφορά οπότε και οι απίστευτα υψηλές τιμές.

Άρα δεν αρκεί μονο να θελεις να αγοράσεις σπίτι ή διαμέρισμα αλλά να έχεις τα λεφτά για το deposit, να έχεις τη δυνατότητα να αποπληρώνεις το δάνειο, να ξέρεις που θέλεις να μείνεις, αν υπάρχουν καλά σχολεία εκεί γύρω, αν σε βολεύουν οι συγκοινωνίες, αν υπάρχει εγκληματικότητα κτλ:

• Deposit: Συνήθως απαιτείται ένα 10% της αξίας του σπιτιού. Δηλαδή αν σκέφτεσαι για σπίτι £500,000 τότε πρέπει να έχεις τουλάχιστον £50,000 καβάντζα. Υπάρχουν ευτυχώς αρκετά government schemes τα οποία μπορούν να σε βοηθήσουν να πάρεις σπίτι ακόμα και με 5% deposit. Δείτε εδώ. Αλλά υπάρχουν προϋποθέσεις. Π.χ. για το Help To Buy δεν πρέπει κανένας από τους αγοραστές (πχ ανδρόγυνο) να έχει πουθενά στο κόσμο ούτε 1% ιδιοκτησία. Εμείς για παράδειγμα δεν μπορέσαμε να το πάρουμε αυτό επειδή η κτηματίας σύζυγος μου, της άφησε ο παππούς της στην διαθήκη του 50% από ένα σπίτι σε ένα απομακρυσμένο χωριό του Κιλκίς. Περισσότερα για τα λεφτά που χρειάζονται σε επόμενη παράγραφο
• Περιοχή/Commuting/Criminality: Για να δείτε τί commuting υπάρχει στην περιοχή που ενδιαφέρεστε δείτε εδω.  Για την εγκληματικότητα στην περιοχή σας αλλά και το τί παίζει στην γειτονιά από τιμές σπιτιών, μορφωτικό επίπεδο κατοίκων κτλ, υπάρχει το site της αστυνομίας εδώ αλλά και εδώ.
• Σχολεία: Καλύτερα να δείτε τα catchment areas στο site του εκάστοτε council αλλά αν θέλετε να δείτε για τα καλά σχολεία της περιοχής (σύμφωνα με OFSTED) τότε πατήστε εδώ.

Η απόφαση είναι το πιο σημαντικό βήμα. Δεσμεύεσαι για 25-30 χρόνια σε ένα ρίσκο μεν αλλά αποκτάς δικό σου σπίτι δε. Πρέπει να είναι κάπου που σε βολεύει οικονομικά και κοινωνικά και να μπορείς να αποπληρώνεις τη δόση. Φυσικά να ταιριάζει και με τα δικά σου standards και lifestyle.

THE SEARCH

Το πήρες απόφαση λοιπόν και τώρα άρχισες το ψάξιμο. Υπάρχουν 2 λύσεις: είτε ψάχνεις στα γνωστά sites http://www.rightmove.co.uk/ και http://www.zoopla.co.uk/   ή παίρνεις σβάρνα τα μεσιτικά γραφεία της περιοχής και τους λες τί ψάχνεις. Εγώ προτείνω και τις δύο λύσεις. Ψάχνοντας στα site βλέπεις τα σπίτια, φωτογραφίες, περιοχή κτλ και μπορείς να εκδηλώσεις το ενδιαφέρον σου τηλεφωνόντας στον μεσίτη ο οποίος θα σε καταχωρήσει στη βάση δεδομένων του και αν βγει ένα σπίτι στην αγορά με τα κριτήρια που είπες τότε θα σε καλέσει άμεσα. Προτείνω και τη δεύτερη λύση καθώς αποκτας μια πιο προσωπική σχέση με τον κάθε μεσίτη και έτσι θα σε πάρει τηλέφωνο αμέσως μόλις ένα σπίτι βγει στο market πριν καν ανέβει στο internet και το δει όλος ο ντουνιάς. Δυστυχώς για να βρείς ένα καλό σπίτι θέλει απίστευτη υπομονή ή κωλοφαρδία (όπως έγινε με εμάς που ήταν το δεύτερο σπίτι που είδαμε). Λίγα σπίτια, πάρα πάρα πολλοί ενδιαφερόμενοι.

THE SOLICITOR

Για να ξεκινήσεις τη διαδικασία της αγοράς, εφόσον βρήκες το σπίτι και το αποφάσισες, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνεις είναι να βρεις solicitor δηλαδή δικηγόρο. Αυτός θα κάνει τα πάντα για σένα και θα μιλάει με τον δικηγόρο του πωλητή. Πολλοί μεσίτες σου λένε να πας με δικό τους δικηγόρο αλλά μην το κάνεις ποτέ αυτό γιατί και ακριβότεροι θα είναι και δεν ξέρεις ποιανού συμφέροντα πραγματικά εξυπηρετούν. Ο δικηγόρος θα σε καθοδηγήσεις βήμα-βήμα για όλη τη διαδικασία και αποτελεί ένα σημαντικό σύμμαχο για σένα σε ολόκληρη τη διαδικασία. Μπορείς να πάρεις quote για solicitors (λέγονται conveyancers) από εδώ. Εγώ επειδή έμεινα πολύ ικανοποιημένος, σας προτείνω και αυτούς: http://www.premierpropertylawyers.com/

THE MONEY

Εδώ είμαστε. Στο ζουμί. Βρήκες σπίτι! Συγχαρητήρια, πλήρωνε τώρα. Καταρχάς ας προσπαθήσω να καταγράψω τα λεφτά που χρειάζεσαι συνολικά για το σπίτι (για αρχή ε;):

• Deposit: Δες τί έγραψα παραπάνω. Για σπίτι πχ £300,000 θέλεις ένα deposit τουλάχιστον 5% δηλαδή £15,000 ή στην χειρότερη το 10% δηλαδή £30,000.
• Stamp Duty: Ο φόρος δηλαδή που πληρώνεις στο κράτος. Δείτε εδώ το calculator. Για ένα σπίτι £300k είναι £5,000.
• Solicitor: Εξαρτάται από τον solicitor και το σπίτι αλλά συνήθως η αμοιβή του είναι γύρω στις £1,000. Αλλά προσθέστε και στα έξοδα τα διάφορα searches που θα κάνει για εσάς (να βεβαιώσει τη νομιμότητα της συναλλαγής, να σας γράψει στο υποθηκοφυλάκιο, να κάνει περιβαντολλογικές έρευνες, κτλ.). Υπολογίστε ένα κόστος για τον δικηγόρο από £1,000 ως £2,000
• Survey: Η τράπεζα που θα επιλέξεις θα κάνει έναν τυπικό έλεγχο στο σπίτι (valuation) για να διαπιστώσει τυχον προβλήματα και να σου δώσει την αξία του σπιτιού η οποία συνήθως είναι η ίδια με την τιμή που το αγοράζεις. Αν θέλεις έναν πιο ενδελεχή έλεγχο της κατάστασης του σπιτιού τότε καλό θα ήταν (προαιρετικό) να κάνεις ένα survey για το σπίτι. Υπάρχουν τρία είδη surveys από το πιο βασικό μέχρι το πιο ενδελεχές ανάλογα με το πόσο παλιό ή τί θες να ελέγξεις. Δείτε περισσότερα εδώ. Προσοχή εδώ ισχύει το οτι πληρώνεις παίρνεις. Ένα building survey πχ (το καλύτερο και θεωρητικά πιό αναλυτικό survey) δεν γίνεται να κοστίζει κάτω από £1,000. Εμείς επιλέξαμε μια φτηνή επιλογή και μας βγήκε απάτη, δηλαδή προχειροδουλειά.
• Mortgage: τελευταίο και καλύτερο η μεγαλύτερο και πιό μακροπρόθεσμη υποχρέωση. Αν μπορείτε να εκμεταλλευτείτε τα government schemes που ανέφερα παραπάνω κάντε το γιατί μιλάμε για πολλά λεφτά. Μπορείτε να ψάξετε για το καλύτερο δάνειο είτε μόνοι σας είτε με τη βοήθεια κάποιου mortgage advisor. Η εμπειρία μου με τους advisors είναι οτι δεν θα βγείτε κερδισμένοι. Μπορείτε κάλλιστα να ψάξετε και μόνοι σας. Τα ίδια πράγματα θα βρείτε απλώς αυτοί πληρώνονται από εσάς και από τη τράπεζα ενώ εσείς όχι. Υπάρχουν πάρα πολλές μηχανές αναζήτησης αλλά εγώ χρησιμοποίησα αυτή όπως επίσης και

  

  έψαξα και μέσω της τράπεζας μου (Santander) και τελικά σε αυτή κατέληξα μετά από συγκρίσεις κτλ. Δείτε προσεχτικά την διάρκεια του δανείου, την περίοδο που είναι fixed, το επιτόκιο, τους όρους αποπληρωμής, δείτε τα πάντα. Μιλάμε για σοβαρή απόφαση οπότε διαβάστε και ξαναδιάβαστε και την τελευταία τελεία των όρων. Τη στιγμή που γράφω αυτές τις γραμμές τα επιτόκια είναι σε χαμηλά επίπεδα και για ένα σπίτι £300,000 σαν first time buyer και με deposit 5% και για 30 χρόνια μπορείτε να βρείτε δόση από £1,300. Καλά είναι. Για Αγγλία. Προσοχή! Για το deposit τα λεφτά πρέπει να υπάρχουν στον λογαριασμό. Δεν μπορείτε να πάρετε δάνειο για να το καλύψετε γιατί θα χάσετε την αξιοπιστία σας σαν πελάτης. Η τράπεζα θα σας κάνει και credit check να δει αν υπάρχει ρίσκο δανεισμού.

• Moving & Decoration: έξοδα μετακόμισης και έξοδα για να κάνετε το νέο σπίτι σας ανθρώπινο και να μπορείτε να μπείτε μέσα να ζήσετε. Τα μαστόρια εδώ είναι πανάκριβα και εγώ καταφεύγω στη λύση DIY αλλά και πάλι τα υλικά κοστίζουν.
• Rental agreement: ένα έξοδο που συχνά παραβλέπεται είναι το νοίκι. Αν είσαι στο νοίκι και αγοράσεις σπίτι τότε υπάρχει μεγάλη πιθανότητα για κάποιο διάστημα να πληρώνεις και νοίκι και mortgage, μέχρι δηλαδή να φύγεις από το σπίτι που νοικιάζεις.

PROCESS + EXCHANGE & COMPLETION

Η διαδικασία έχει ως εξής:

1. Βρες το σπίτι που σου αρέσει
2. Κάνε offer.  Διαπραγματεύσου την τιμή. Δες τί γίνεται στο σπίτι και αν χωράει παζάρι. Πάντα χωράει παζάρι και έστω ένα χιλιάρικο να γλυτώσεις κέρδος θα είναι.
3. Εφόσον γίνει δεκτό τρέχα βρες Mortgage και εξασφάλισε το deposit. Μια αρχική έρευνα καλό θα ήταν να αρχίσει στο βήμα 1. Εφόσον βρεις το mortgage πρέπει να μπείς -δυστυχώς- σε μια επίπονη διαδικασία με την τράπεζα και να κλείσεις έγκαιρα ραντεβού και να απαντήσεις σε εκατοντάδες ερωτήσεις έτσι ώστε να σου δώσουν το δάνειο. Προσοχή! Ακόμα και αν έχεις πάρει offer για δάνειο μπορείς να το αλλάξεις ή να το ακύρώσεις αν δεις κάτι καλύτερο ή αν δεν συμφωνέις με κάτι. Μέχρι να γίνει το exchange έχεις δικαίωμα να αλλάξεις την γνώμη σου για όλα.
4. Παράλληλα βρες conveyancer (solicitor) έτσι ώστε να ξεκινήσει και νομικά η διαδικασία
5. Ρώτα τα πάντα στη δικηγόρο μέχρι να πάρεις απαντήσεις σε όλα από τον solicitor του πωλητή. Έχεις δικαίωμα να ρωτήσεις οτι θες για το σπίτι και να τώρα είναι η στιγμή να διαπραγματευτείς. Εμείς πχ καταφέραμε στο σπίτι να συμπεριλάβουμε ψυγείο και τηλεοράσεις αλλά και να μας διορθώσει μερικά πράγματα που φαινόταν οτι είχαν χαλάσει. Μέχρι να κάνετε το περίφημο exchange το σπίτι δεν σου ανήκει και μπορείς να αποχωρήσεις χωρίς κόστος άμεσα.
6. Εφόσον όλα τα checks έχουν γίνει, όλα τα surveys έχουν ολοκληρωθεί και ο πωλητής έχει απαντήσει σε όλα τα enquiries σου τότε ρωτάς τον solicitor αν είναι ολα ΟΚ για να γίνει το exchange. Η ανταλλαγή συμβολαίων δηλαδή η στιγμή που δεσμεύεσαι νομικά για την αγορά του σπιτιού και πληρώνεις το deposit. Αν κάνεις τώρα πίσω υπάρχουν πρόστιμα. Τώρα είναι η στιγμή να δώσεις το notice στον landlord να του πεις δηλαδή οτι θα φύγεις από το νοίκι.
7. Μετά τα συμβόλαια πρέπει να συμφωνήσετε για το completion πότε δηλαδή θα πάρετε τα κλειδιά του σπιτιού, πότε θα ενεργοποιηθεί το mortgage.
8. Καλά μερεμέτια και καλή μετακόμιση (και καλό κουράγιο)

Αυτά σε γενικές γραμμές για τη διαδικασία του σπιτιού στην Αγγλία η οποία για μένα ολοκληρώθηκε σήμερα με το completion και είμαι αρκετά ενθουσιασμένος και αγχωμένος και ένα σωρό άλλα συναισθήματα καθώς μιλάμε για το πρώτο μου σπίτι! Χτες που είδα το διαμέρισμα που τώρα νοικιάζουμε να είναι σε αγγελία προς πώληση ομολογώ συγκινήθηκα. Τέσσερα χρόνια είναι αυτά. Αλλά life goes on. Πάμε τώρα να χτίσουμε νέες αναμνήσεις.

ΥΓ: Είμαι σίγουρος πως ξέχασα κάτι και επιφυλλάσομαι να κάνω update στο κείμενο.